NPL 투자 개척자 - 이슈메이커

마지막 업데이트: 2022년 2월 14일 | 0개 댓글
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‘자산관리회사’는 NPL 시장의 핵심고리

‘부실채권’ NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다

'NPL'이라는 이름을 들어봤다면, 여러분은 부실채권에 대해 상당히 관심이 있거나, 관심을 가질 준비가 되었다는 것을 의미한다. 최근들어 전통적인 오프라인에서만 거래되던 NPL이 핀테크 기술과 융합되면서 완전히 새로운 형태의 비즈니스 모델로 재탄생되고 있다.

‘초저금리 시대’와 투자빙하기 속에서 유리지갑 사회 초년생의 소소한 월급부터 강남부자들의 몫돈까지 급속도로 유입되고 있는 NPL투자는 무엇일까? 간략히 살펴보도록 하자.

NPL은 부실채권 투자이다

먼저 NPL의 간단한 정의부터 알아보자.

NPL(Non Performing Loan)은 은행이나 금융사가 해당 채권의 원금 혹은 이자를 3개월간 회수하지 못한 ‘부실’ 상태의 채권을 말한다. 그리고 NPL 투자는 부실채권에 대한 투자를 의미한다.

그렇다면 원금은 고사하고 이자도 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 못내는 부실 채권은 어떻게 투자 대상이 될 수 있는걸까? 그 해답은 바로 부실채권이 가진 ‘담보’에 있다.

NPL의 투자가치는 우량 담보에 있다

은행은 대출자에게 돈을 빌려줄 때, 부실 발생 상황을 대비해 해당 채권에 다양한 안전장치를 적용한다. 이 안전장치 중 NPL 투자 성공을 위해 가장 유의깊게 살펴봐야할 항목은 바로 채권이 가진 담보 관련 사항이다.

담보는 크게 ‘인적담보’와 ‘물적담보’로 구분됩니다. 인적담보의 대표적인 예는 친구의 보증을 서주는 ‘보증인’이 있으며, 물적담보에는 자동차, 적금, 주식 등의 물건에 대한 저당권, 질권, 유치권, 양도 담보, 소유권 유보 등이 있다.

보통 채권자(돈을 받아야될 권리를 가진자)는 인적 담보보다 물적 담보를 선호하는데, 인적 담보의 경우, 보증인 또한 갚을 자산이 없는 경우 채권 회수를 하기 위해선 길고 고단한 소송을 진행해야하기 때문이다. 이와 반대로 물적담보는 담보에 대한 권리만 회수하면 경매를 통해 보다 수월한 채권 회수가 가능하다.

그리고 NPL의 투자가치는 해당 부실채권이 가진 우량 담보에 있다. 역세권 빌딩과 아파트와 같이 누가봐도 우량한 물건은 해당 채권이 다시금 연체나 부실상황에 빠져 담보를 경매에 넘기더라도 높은 입찰률과 낙찰가가 예상되기 때문에 투자위험이 크게 감소하게 된다.

NPL 투자 방법의 '혁신'시작

2016년 07월 이전 개인이 NPL에 투자하는 가장 보편적인 방법은 ‘부동산 담보 부실채권 (부동산 NPL)’ 에 대한 직접 투자였다.

개인 투자자들은 NPL의 부동산 담보 물건을 매입하고 법원 경매를 통해 매각하거나 해당 물건의 경매에 참가하여 낙찰을 받은 후 매각하는 방식으로 이익을 남겼다.

하지만, 이러한 NPL 개인직접투자 시장은 투자 상품에 대한 이해도 부족과 투자위험평가 능력이 없는 대다수 개인직접투자자들은 크고 작은 금융사고와 피해를 겪었다.

이에 금융 당국은 시장 모니터링 강화와 개인의 직접 투자로 인한 피해 재발 방지를 위한 조치로 개인 직접 투자를 금지하는지 법개정안을 2016년 07월 25일부로 통과시켰다.

이 날 시행된 대부업법 개정은 NPL 개인 투자 시장 건정성 회복의 성과와 함께3 ~ 5 조원 규모로 추산되던 개인 직접 투자 시장을 막다른 골목으로 몰았다. 수강생이 넘쳐나던 NPL 및 부동산 경매 전문 학원들은 꽁꽁 얼어붙었고, 개인투자자들에게 직접 NPL판매하던 업체들도 줄도산 위기에 처하게 됐다. 하지만 이러한 위기도 잠시, P2P 업체를 통한 ‘NPL 개인간접투자’라는 탈출구가 등장하며 개인투자자들은 다시금 활기를 되찾고있다.

2017년 6월 기준, 전체 P2P 누적대출 금액은 전년대비 약 1.8배 성장한 1조 1630억을 돌파하였으며, 이중 부동산담보(NPL) P2P 누적대출액은 전체 누적대출액의 60%에 육박하는 6760여억원으로 추산된다.

전문가들은 과거 3~5조원 규모로 추산된 NPL 개인직접투자 규모와 미국발 금리인상으로 인한 국내 금리 인상과 맞물려 중소기업 및 저축은행의 연체율 증가 추세를 가리키며 향후 NPL P2P펀드에 흘러들어올 전체 부실 채권수와 자금량은 더욱 증가할 것으로 판단하고있다.

NPL 펀드의 P2P투자 흐름도

그렇다면, P2P 펀드를 통한 NPL투자는 어떻게 이루어질까?

P2P 대출 업체들은 자사의 P2P 플랫폼에서 크라우드펀딩 형식으로 다수의 개인 투자자들의 자금을 모아 NPL 채권 투자 회사에 대여해준다. 그리고 투자자들은 해당 P2P 상품으로 발생하는 수익을 투자 원금 (만기 상환)과 함께 이자로 배당받는다.

출처:넥스트펀딩

투자자들은 NPL 상품 투자를 시작함에 앞서 2017년 05월 29일부로 적용된 P2P 투자 가이드라인을 통하여 본인이 속하는 투자자구분과 해당 투자한도 금액을 반드시 확인해야한다.

출처:넥스트펀딩

NPL 투자의 평균 수익률은 연 10~15% 수준으로 현재 2~3%를 유지하고있는 정기예금 금리에 비해 매우 높다. 하지만, NPL 투자는 High Risk, High Return (고위험, 고수익)의 원리에 따라 부실 채권에 대한 투자 위험이 상주하며 투자 실패시 원금을 회수할 수 없다.

그렇다면, NPL P2P펀드 상품 투자 성공을 위해 투자자가 살펴봐야할 점은 무엇이 있을까?

담보의 우량성을 확인하라!

NPL은 부실채권에 대한 투자이므로 ‘투자 자금 회수 불가’라는 최악의 상황이 언제든 발생할 수 있다. 이러한 부실채권의 또 다른 부실화를 대비하고 투자자를 보호할 수 있는 가장 우선적인 안전장치는 해당 채권이 가진 담보의 우량성을 살펴보는 것이다.

즉, 인적 담보보다는 물적 담보를 갖춘 NPL 상품을 주로 살펴보고 물적 담보 중에서도 역세권 아파트, 빌딩, 단독주택 같은 우량 담보를 가진 투자 상품을 선별하는 것이 도움이 될 수 있다. 우량 담보를 가진 채권은 연체와 부실이 발생하더라도 해당 담보의 경매 낙찰을 통해 투자금을 회수하는 것이 매우 수월하기 때문이다.

전문심사 및 전문가 존재 여부를 확인하라!

NPL 투자는 일반적으로 부동산 담보부채권에 해당하는 투자 상품을 가리키지만 그 종류는 주로 대형 프로젝트파이낸싱(PF) 채권, 부동산담보대출 채권, 기업회생채권 등으로 다양하다. 각각의 상품에 대한 투자 결정은 투자자 개개인의 몫이지만 해당 투자 상품의 미래가치와 현재가치를 냉정하게 평가할 수 있는 인력이 해당 P2P업체에 있는지 살펴볼 필요가 있다.

특히, 투자 상품에 대한 권리분석이 완벽히 이뤄지지 않는다면 투자금 회수 기간이 지연 및 연체되는 상황에 놓일 수 있다.

한국P2P금융협회 가입사인지 확인하라!

한국P2P금융협회(www.p2plending.or.kr)는 P2P 대출 및 투자 시장의 건전한 육성을 위해 금융당국과 긴밀히 협력하고 있다. 특히, 협회는 P2P 투자 가이드라인 발표 등을 통해 P2P 투자자와 대출자의 보호를 위해 노력하고 있다.

또한, P2P 금융협회 회원사들은 ‘3자 예치금 관리시스템’, ‘누적대출액·대출잔액·연체율·부실률 공시’,’투자진행 최종 단계에서 투자위험 고지’, ‘이벤트 진행 관련 금감원 가이드 준수’ 등의 사항을 의무적으로 적용 및 실행함으로써 투자자 보호에 최선을 다하고 있다.

NPL투자

과열된 시장 속 유레카 외친 NPL 투자 개척자


경상남도 창원시에서 새로운 투자 비즈니스 모델 제시

최근 부실채권(NPL) 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 대표적인 부동산 투자처 중 하나인 법원 경매의 낙찰가율이 치솟으면서 상대적으로 경쟁이 덜한 부실채권(NPL) 투자에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 금융감독원이 지난해 1분기까지 집계한 국내 은행 부실채권 규모는 31조 3,000억 원이다. 여기에 조선과 건설사들의 구조조정과 금리인상 등이 더해져 은행권의 부실채권 규모는 앞으로 더 늘어날 전망이다. 이에 경상남도 창원시에서 NPL 비즈니스 모델을 정립하고 있는 (주)재네트대부법인의 두이헌 대표를 만나 자세한 얘기를 나눠보았다.

금리인상 대비책으로 불리는 NPL 투자

창원시에 위치한 (주)재네트대부법인(이하 재네트). 대부라는 명칭이 무거운 분위기를 자아낼 법하지만, 인터뷰를 위해 이곳에 방문했을 때는 전혀 다른 현장이 펼쳐져 있었다. 재네트대부의 사무실의 중심에는 카페가 있었고, 카페의 분위기처럼 사무실의 전반적인 분위기도 밝았다. 두이헌 대표는 “대부라는 이름 때문에 오해하셨을 법합니다”라고 웃음을 터뜨린 후 “통상적으로 대부는 돈을 빌려주고, 고금리의 이자를 받는 대부업의 이미지가 강합니다. 하지만 대부라는 범주에 들어가는 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 업종은 방금 말씀드린 대부업 뿐만 아니라 돈이 필요한 이와 돈을 대출하는 이를 연결하는 대부중개업, 금융기관을 대신해 경매를 진행한 후 배당을 받는 대부채권매입추심업 3가지가 있습니다. 여기서 저희는 대부채권매입추심업에 속합니다”라고 설명했다.

실제로 재네트대부는 지금까지 부동산 경매와 공매 등 컨설팅 업무와 NPL 비즈니스를 전문으로 해왔다. 특히 이곳은 현재 창원시에서 NPL 비즈니스 모델을 새롭게 선보이고 있다. NPL은 대출원금과 연체이자금을 합친 것으로 금융기관이 빌려준 돈을 회수할 가능성이 어렵게 된 채권을 의미한다. 이 중에는 주택이나 공장 같은 부동산 담보물에 근저당권을 설정한 담보부실채권과 카드 연체금이나 은행권 무담보 신용대출금이 연체된 무담보부실채권도 있다. 개인투자자가 투자 대상으로 여기는 것은 , 채무자의 상환능력이 어려울 것으로 평가된 1순위 근저당권 채권, 배당까지 안전한 주거형 부동산이 담보되어 있는 채권이다.

일부 전문가 사이에서 NPL 투자는 금리 인상이 예고된 국내외 시장에서 최고의 재테크 방법으로 손꼽히고 있다. 부실채권 규모가 늘어나면, 우량한 담보 능력이 있는 채권을 저렴한 가격에 매입할 수 있어서다. 두 대표는 “부동산 시장이 과열화되고, 새로운 투자에 대한 니즈가 팽배해져 있는 지금 시점에서 부동산 투자만으로 계속 투자를 하기에는 시장에 대한 불확실성으로 인해 예측할 수 없는 시장 속에서 투자기간과 수익률을 예상하기가 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 어렵습니다. 투자의 리스크가 커질수록 투자자들은 새로운 투자의 패러다임에 대한 니즈가 강해지는데, 금융과 부동산을 결합한 NPL이 해답이 될 수 있습니다. NPL 투자는 향후 10년을 만들어갈 수 있는 투자의 패러다임의 중심에 있다고 생각합니다”라고 힘주어 말했다.

투자 전문가가 말하는 NPL 투자의 장점

NPL 투자는 향후 발전 가능성이 높지만, 개인투자자가 직접 투자하기는 어렵다. 지난해 시행된 대부업법 개정으로 개인투자자인 경우 NPL 채권을 취득할 수 없게 돼서다. 이에 두이헌 대표는 금융감독원에 정식적으로 대부업 등록을 마친 후 NPL 비즈니스를 전문적으로 하기 시작했다. 그는 NPL 투자는 채권을 매입하여 경매법정상에서의 제3자의 경매낙찰을 통해 낙찰대금에서의 배당이 이루어지고, 그 배당금에서 투자한 금액과 수익금을 회수할 수 있는 장점이 있다고 설명한다. 또한, 그는 NPL 투자는 여러 가지 재테크 방법 보다 저위험 고수익으로, 투자 기간이 1년이 넘지 않아 자금회전이 빠르며 투자기간과 수익의 예측이 90프로 이상 가능 하다고 부연했다. 두 대표는 “NPL 투자를 정의내리기는 어렵습니다. 그래서 투자자 분들에게 ‘금융기관이 일정 금전을 받을 수 있는 채권적 권리를 이곳에서 할인 구입해 경매를 진행하거나 수의 계약을 통해 할인된 만큼의 수익을 보는 개념’이라고 소개합니다”라며 “부동산 투자처럼 실물자산은 취득과 운영이 힘들고 유동적이지만, 채권은 취득과 운용, 처분이 부동산보다는 상대적으로 용이한 편입니다. NPL 투자는 처분할 위험도 상대적으로 적고, 처분할 수 있는 기간도 대략적으로 예측 가능하여 불투명한 부동산 투자보다는 확정적인 투자가 가능합니다”라고 설명했다.

18살 때 집에서 독립해 경제적인 어려움을 해결해 온 두 대표는 부동산 투자 등을 지속하며 투자에 대한 연구를 이어왔다. 기존 부동산 투자와 경매투자의 한계를 느낄 때쯤, 그는 채권이라는 권리에 대한 분석을 독학으로 파해하게 되었으며, 이와 더불어 다년간의 민사법적 법률지식을 탐구함으로 ,채권투자인 NPL비지니스를 주종목으로 전환하게 되었다. 결국, 그는 현재는 금융과 부동산 그리고 채권 투자의 결합 모델인 NPL투자를 전문적으로 하고 있지만 지금의 성과에 안주하지 않고 미래 발전 가능성이 높은 비즈니스를 모델을 추구하며, 일반 대중들의 재테크 수단으로 좀 더 쉽고 친근하며 소중한 자산을 소중히 다룰 수 있는 투자 모델을 끊임없이 탐구하고 만들어 제시하고자 함을 목표로 삼고 있다. 또한 두 대표는 앞으로 도래할 새로운 시대에 발맞추어 금융과 부동산뿐 아닌 여러 가지 사업 모형들의 결합을 탐구함에 늘 목마름을 느낀다고 한다. 그는 “현재 NPL에 대한 과목이나 전공 교육기관이 없습니다. 또한, 인터넷 강의 등을 보면 강사의 유명세에 편승하여 ‘묻지마 투자’ 등의 방법이 만연한 실정입니다”라며 “이러한 현실을 바꿀 수 있도록 전국적으로 NPL 전문 교육기관을 만들어 자산 운용을 전문으로 하는 운용사를 배출할 계획을 갖고 있습니다. 그 일환으로 지금, 주 1회 3시간 정도 직원들을 교육하고 ‘미래를준비하는사람들’이란 재테크 밴드를 만들어 NPL비지니스를 교육하고 있습니다. NPL 투자가 가능성이 높은 만큼, 많은 사람과 진실 된 정보를 공유하고 싶습니다”라고 미소 지었다.

재테크 관련 금융솔루션 제공하는 회사로 거듭날 것

재네트대부가 창원시에서 NPL 투자 관련 사업을 진행할 때 어려움도 많았다. NPL비지니스 네트워크가 구축되어 있는 기존의 인프라가 적었고, NPL 투자에 대한 기본 지식을 갖춘 투자자들도 없었다. NPL비지니스 관련 인프라가 너무 없어 주변에서 사업의 실패를 논하기도 할정도 였다. 하지만 두이헌 대표는 성공할 수 있을 것이라는 확신이 있었다. 또한, 그는 NPL 투자를 선도해서 알리고, 대부업에 대한 인식을 변화시키는 데도 앞장서고 싶은 마음도 컸다. 따라서 그는 NPL 투자에 대한 교육을 지속하며, “믿고하는 투자가 아닌 알고하는 투자”라는인식 정립에 앞장서 나갔다. 그 결과 부산 등 경남 지역에 존재감를 알리게 시작했고, 관련 인프라가 증가하기 시작했다. 두 대표는 “현재 NPL비지니스 및 투자 인프라가 서울에 집중되어 있습니다. 따라서 부실자산을 인수할 때부터 전문성 부족으로 실수하는 부분이 많습니다. 하지만 지방은 이러한 거래가 비교적 전무하기 때문에 잘못된 관행 및 절차 없이 부실자산거래에 대한 체계적인 인프라 구축을 정립하며, 수익성이 높은 우량채권만을 전문적으로 선별해서 거래 할 수 있어 투자자에게 안정적으로 이익을 줄 수 있는 가능성이 높습니다”라고 말했다. 이어 그는 “앞으로도 지방에서 NPL 비즈니스를 하는 법인이 많이 생겼으면 좋겠습니다. 우리 재네트대부 같은 NPL 비즈니스 전문기관들이 많이 생겨 이 시장이 전체적으로 성장하는 게 저의 바람입니다”라고 말했다.

현재 두 대표는 올해 연말까지 회사 총매출액을 60억까지 이끌어내는 것을 목표로 하고 있다. 또한, 그는 2018년까지 재네트대부를 자산관리회사 자본금이 10억 정도 되는 자산관리회사로 성장시키는 것을 목표로 하고 있다. 두 대표는 “재네트대부 이름의 뜻은 ‘재물’과 ‘네트워크’를 합쳐 자산을 이어준다는 의미입니다. 이름에 걸맞게 재테크와 관련된 금융솔루션 “재네트펀딩”을 준비하여 2017년 10월달부터 정식 펀딩 서비스를 시작한다고 한다. 두 대표는 “누구나 NPL투자를 쉽고 편하게 할 수 있는 서비스를 제공하는 회사로 성장하겠습니다”라고 강조했다. NPL 투자가 익숙하지 않을 무렵, 시장의 가능성을 믿고 과감하게 도전장을 던져 지방에서 NPL 시장을 선도하고 있는 두이헌 대표. 대부업에 대한 사회적 편견을 이겨내고, 올바른 금융솔루션을 제공하려는 그의 움직임이 국내 투자업계를 변화시키고 있다.

부실채권(NPL)은 ‘대체투자의 꽃’이다

경제상황이 갈수록 어려워지면서 역설적으로 부실채권(Non Performing Loan: NPL)이 유망한 투자대상으로 주목을 받고 있다. 부실채권 중에서 주식과 채권을 제외한 실물자산이 저성장·저금리 시대의 새로운 투자대상으로 떠오르게 된 것이다.

바로 대체투자다. 대체투자는 금융상품 중에서 주식과 채권 등 전통적 투자영역 외의 모든 투자를 말한다. 실물자산, 부동산, 사모투자펀드 등을 투자대상으로 하고 있다. 최근 기관투자자들이 부쩍 관심을 보이는 분야가 부동산이다. 부동산 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 투자 중에서도 NPL은 ‘대체투자의 꽃’으로 불린다. 그 이유는 경기가 어려운 관계로 공급물량이 많고 담보를 기본으로 하기 때문에 안정적이라는 매력 때문이다. 나아가 경기가 좋아지면 비교적 높은 수익률도 기대할 수 있다.

부실채권이란 고정 이하의 부실 대출금이나 부도로 회생관리에 들어간 기업의 대출금 등을 총체적으로 일컫는 말이다. 대출이 부실화될 경우 은행 등 금융기관은 부실채권을 도매 형태로 기관투자자에 매각한다.



‘자산관리회사’는 NPL 시장의 핵심고리

투자자는 매입한 부실채권을 SPC라는 페이퍼컴퍼니(Paper Company)에 양도해서, 그 관리를 자산관리회사(Asset Management Company: AMC)에 위탁한다. AMC는 위탁 받은 자산을 전담 자산관리사(Asset Manager: AM)에게 분배하여 경매, 추심, 재매각, 인수합병(M&A) 등의 방법으로 자금을 회수한다.NPL 투자 개척자 - 이슈메이커

우리 금융시장이 부실채권에 눈을 뜨게 된 것은 1997년 외환위기 때부터다. 이 분야는 당시 우리나라 투자자들에게는 생소한 분야였다. 따라서 외환위기 당시 NPL 시장은 투자만 해놓으면 소위 ‘떼돈’을 벌 수 있는 시장이었다. 갑작스러운 유동성 위기로 부실기업으로 낙인 찍히거나 부도 처리된 기업들을 통해 우량 부실채권들이 쏟아져 나왔기 때문이다.

실제로 한국자산관리공사(KAMCO), 예금보험공사 및 은행 등에서 내놓는 부실채권은 포트폴리오 규모가 크고 외자유치가 필요했기 때문에 국내 투자자보다는 해외 투자자들이 몰렸다. 대표적인 해외 투자자들은 론스타(Lone Star), 모건스탠리(Morgan Stanley), 골드만삭스(Goldman Sachs), 도이체방크(Deutsche Bank), 서버러스(Cerberus), 리먼브라더스(Lehman Brothers) 등 유력 글로벌 금융사들이었다. 이들은 외환위기 이후 국내 경기가 살아나고 부동산 시장도 회복되자 투자 수익률(내부 수익률) 25% 이상을 거두는 횡재를 누릴 수 있었다. 소위 투자만 하면 돈을 버는 황금시장이었다.

그 후 우리나라 NPL 시장은 계속적으로 바뀌어 왔다. 2000년대 초반에 들어서면서 NPL의 헐값 매각이 맘에 들지 않았던 KAMCO 및 은행들은 새로운 투자자를 찾기 시작했고, NPL 시장에도 새로운 투자자들이 점차 영입되었다. 바로 저축은행들이었다. 저축은행의 내부 수익률은 10% 안팎이었으므로 포트폴리오 매각가격이 급격히 상승하기 시작했다.


서울의 한 호텔에서 개최됐던 미국 부실자산 및 부실채권 투자 콘퍼런스 장면.

한국 NPL 시장규모 6년 연속 증가세

새로운 경쟁구도가 형성되면서 높은 수익률을 원하는 해외 투자자들의 입찰 경쟁력이 떨어질 수밖에 없었다. 최근 NPL 시장은 경쟁이 더욱 치열해졌다. 덩달아 NPL의 매각가격이 지속적으로 상승하는 추세로 돌아섰고 이제는 NPL이 투자를 넘어 후속적인 관리를 잘해야 기대수익을 올릴 수 있는 투자 상품이 되었다.

한국 NPL 시장의 규모는 2006년부터 꾸준히 성장해 6년 연속 상승 추세다. 최근에는 경제난에 따른 대기업의 구조조정과 은행권의 자산 건전성 강화 노력으로 앞으로도 더 커질 것으로 예측된다.

투자 기회가 많아진 만큼 최종적인 수익목표를 달성하기 위해서는 사전적인 자산관리(회수)의 기획 및 판단과 효율적이고 투명한 관리라는 마무리까지가 중요하다. 자산관리 업무의 비중이 갈수록 커지는 것은 고도의 투명성 요구를 충족할 수 있는 전문성과 경험이 절대적으로 중요하기 때문이다.

자산관리는 투자자에게 위탁받은 부실채권을 직접 회수하거나 개인 또는 법인 투자자에게 채권을 재매각하는 제반 업무를 뜻한다. 이 분야는 경매 제도, 부동산 분석방법, 금융지식, 민·사법 등의 전문지식이 필수이며 상황에 따른 판단이 성패를 좌우하기 때문에 고도의 경험을 요구한다. 또한 회수금 등의 자금은 투명하고 공정하게 관리·분배되어야 하기 때문에 엄격한 내·외부 통제장치도 결정적인 요소로 기능한다.

대체투자는 상품의 생산과 투자에서 관리, 회수에 이르기까지 고도의 전문성과 경험, 정보와 지식이 결합된 고난도의 금융지식서비스다. 그만큼 고수익을 누릴 수 있는 부가가치가 높은 분야다.

우리나라의 선진국 도약, 1인당 국내총생산(GDP) 4만달러 시대의 가능성은 바로 금융산업, 그 중에서도 글로벌 투자금융사(IB)들의 전유물인 대체투자와 같은 첨단 금융서비스의 성패에 달렸다.

김인수 파인스트리트자산관리㈜ 대표
1964년생. 88년 서울대 경영학과 졸업, 90년 서울대 경영학 석사. 86년 한국공인회계사(KICPA), 88년 삼일회계법인, 2001년 삼정KPMG그룹 전무이사, 2008년 삼정KPMG그룹 CFO, 2010년 삼정KPMG컨설팅 대표이사. 2013년~현재 파인스트리트자산관리㈜ 대표이사.

‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라

지난해부터 서울 서초동을 비롯, 전국 법원 주변에서는 신종(新種) 재테크 강좌가 성행하고 있다. 전국 대형 서점의 재테크 코너도 상황은 비슷하다. 주인공은 부실채권(NPL)이다. 근저당권을 매입하는 형식의 NPL 투자는 고수익을 꿈꾸는 많은 부동산 투자자들의 주목을 한 몸에 받고 있다. 그러나 ‘산이 높으면 골도 깊다’는 말처럼 ‘고수익’이라는 환상에 취해 낭패를 겪는 이들도 적지 않다. 법원경매 전문가들은 “금융기관의 부실채권을 인수한다는 점에서 NPL은 상품 자체가 전형적인 ‘고위험 고수익’구조”라고 말한다. NPL 투자에 숨겨진 함정을 짚어봤다.


- NPL은 경매로 넘어가는 부동산의 근저당 채권을 매입하는 투자상품이다.

지난해부터 서울 서초동 서울중앙지법 주변 법원경매 학원에서는 NPL(부실채권) 투자를 가르치는 곳이 상당히 늘었다. 하나같이 과거에 법원경매를 가르치던 곳들이다. 한 교육기관 관계자는 “법원경매는 이미 관련 서적이 홍수처럼 쏟아져 나와 수강생을 모집하기 쉽지 않은 데 비해, NPL은 아직 덜 알려져 있어 새로운 수익사업으로 적극 활용하고 있다”고 말했다.

경기도 수원에 사는 김수찬씨는 얼마 전 한 재테크 행사에 참석해 NPL 투자를 처음 소개 받았다. 이날 행사는 법원정보업체 디지털태인과 IBK기업은행이 공동 주최한 무료행사였다. 김씨는 “지방 모 사립대학 겸임교수가 강사로 나와 NPL 투자로 돈을 번 사례들을 설명했는데 꽤 흥미로웠다”고 말했다.

NPL 투자열풍은 서점가도 휩쓸고 있다. , , , 등 NPL 서적은 법원 경매서적과 함께 재테크 분야에서 상위권에 랭크돼 있다. 네이버, 다음 등 주요 인터넷 포털에서도 관련 온라인동호회와 교육기관들의 소개 글을 손쉽게 찾을 수 있다.

NPL(Non Performing Loan)은 이자나 원금이 회수되지 않은 연체상태의 담보 대출 또는 무담보 신용대출을 의미한다. 이자, 원금을 내지 않아 경매로 넘어갈 위기에 놓인 부실채권이 바로 NPL이다.

근저당권이 NPL로 바뀌는 과정은 다음과 같다. A집이 원금과 이자를 3개월가량 내지 못해 연체되면, 채권을 가진 금융기관은 대출금액보다 훨씬 싼 가격에 전문 처리 기업으로 넘겨 회계상 손실을 줄인다. 특히 최근 BIS(국제결제은행) 기준이 강화되면서 금융기관들의 부실채권 처리는 더욱 적극적이다.

법원 주변 교육기관, NPL 강좌 속속 개설
이러자 NPL 전문처리회사들의 움직임이 빨라졌다. 은행이 매각한 근저당권(채권)은 NPL 전문처리회사들의 손을 거쳐, 일반인에게 매각된다. 주요 교육기관들이 교육생들에게 장려하는 NPL이란 전문처리회사들이 매각하는 부실채권을 말한다. 현재 국내 NPL 전문처리시장은 주요 시중은행들이 공동 출자해 설립한 연합자산관리(유암코)를 비롯해 대신에프앤아이(F&I), 외환F&I 등이 있다. SBI저축은행과 OSB(옛 오릭스저축은행) 등 제2금융권 회사들도 별도로 NPL 전문회사를 설립해 시장에 적극 뛰어들고 있다.

일반인들이 NPL 투자로 수익을 올리려면 두 가지 가정이 성립돼야 한다. 첫째, NPL 전문처리회사로부터 사들이는 채권값과 시장가격 사이 간격이 커야 한다. 일반 시세보다 높은 할인율을 적용 받아 채권을 사들여야 나중에 시장에 내놨을 때 수익을 얻을 수 있다. 두 번째로 유념해야 할 점은 해당 NPL이 경매로 넘어가 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 비싸게 낙찰 받는 경우다. 다시 말해 매입 할인율이 높았던 근저당권이 법원 경매에서 비싸게 팔려, 두 가지가 모두 충족될 경우에만 고수익을 올릴 수 있다.

NPL로 처리된 부동산 물건은 추후 법원경매를 통해 매각 절차를 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 밟는다. 예를 들어 A라는 집에 설정된 6000만원짜리 1순위 근저당권을 3000만원에 매입했다고 치자. 추후 이 집이 경매에서 제3자에게 5000만원에 낙찰되면, 이 NPL에 투자한 사람은 2000만원의 수익을 얻는다는 계산이 나온다. 대부분의 교육기관들과 관련 서적들이 NPL 투자를 홍보하는 것이 이와 같은 ‘저가 취득, 고가 낙찰’이라는 이상적인 구조다.

상계(相計)처리 방식도 NPL 투자에 자주 등장하는 투자기법이다. 상계처리란 세입자나 근저당권자(NPL 보유자)가 법원 경매에 참여해 낙찰 받은 뒤, 배당 받을 돈의 일부를 채권으로 대체하는 방식이다. 예를 들어 경매로 나온 1억원짜리 아파트가 있다고 치자. 이 아파트의 1순위는 5000만원이고 후순위자인 C씨는 2000만원의 돈을 빌려주고 근저당권을 3000만원으로 설정했다. C씨는 추후 이 아파트 경매에 참여해 최고가로 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 8000만원을 기입해 낙찰 받았다. 이럴 경우 그는 낙찰금액에서 자신의 3000만원을 뺀 5000만원만 1순위 채권자에게 주고 나머지는 상계처리 신청을 하면 된다.

결국 상계처리에 있어서도 중요한 것은 채권값을 최대한 많이 할인 받아야 한다는 점이다. 그래야 나중에 해당 물건이 경매로 넘어가도 상계처리 시 추가비용이 적게 든다. 강은 지지옥션 팀장은 “NPL 투자는 절세효과까지 기대할 수 있는 투자기법”이라고 설명했다.

할인율 높은 우량 NPL 찾기 힘들어
그러나 할인율이 높더라도, NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 최종 입찰 과정에서 예상보다 물건이 싸게 낙찰되면 손해가 생길 수도 있다. 경매 2~3회 정도 유찰돼 입찰가가 감정가의 50% 수준에 머물게 되면 할인 매입을 감안하더라도 NPL 투자금은 손실로 이어진다. 저가에 채권을 매입하지 못하는 경우에도 투자 실패로 이어질 수 있다. 종합법률사무소 ‘청명’의 김영수 경매실장은 “주요 교육기관마다 최근 ‘부동산 열기로 법원 경매 현장의 낙찰가율이 오르고 있다’며 NPL 투자를 부추기고 있지만, 이러한 투자 열기는 NPL 매입가도 동시에 올리고 있는 요인”이라고 설명했다.

당장 NPL 전문처리기관들의 운영 수익률이 갈수록 떨어지고 있다. 지난해 10월 우리금융경영연구소가 펴낸 보고서 ‘국내부실채권 시장의 현황과 과제’에 따르면, 지난해 상반기 매각된 주요 시중은행의 부실채권 낙찰가 비율이 대부분 90%를 상회한 것으로 나타났다. 이는 채권값과 매각가 사이 별 차이가 나지 않았다는 것을 의미한다. 보고서를 쓴 김수기 우리금융경영연구소 책임연구원은 “관련 업체 간 시장 내 경쟁이 심해지면서 연 10%대를 유지하던 부실채권 투자수익률이 올 들어 5%대로 하락했다”고 말했다.

수익률이 낮아지기는 개인들도 마찬가지다. 법무법인 ‘참진’의 황지현 경매실장은 “전문처리기관들의 수익률이 이 정도라면 개인들은 더 낮을 것”이라고 내다봤다. 등기부등본상 기재된 채권자가 유동화주식회사일 경우 대부분 NPL을 매입할 수 있다. 등기부등본에 기재된 NPL 전문회사를 사전에 파악한 뒤, 해당 기업을 찾아가 매입 가능 여부를 확인하면 된다.

개인들이 NPL 투자로 수익을 올리기 위해서는 안전하면서 고수익이 보장된 채권을 매입하는 것이 관건이다. 그러나 두 가지를 모두 충족하는 채권을 찾기란 현실적으로 쉽지 않다. 익명을 요구한 한 경매전문가는 “NPL 처리과정상 권리관계가 깨끗하지 못한 물건이 대체로 일반에 매각되는 경우가 많다”고 말했다. 쉽게 매각이 가능한 유망지역 NPL은 시중에 잘 판매되지 않고 있다는 것이다.

또 간혹 상계처리에 어려움을 겪는 일도 발생한다. 대표적인 것이 채무자가 배당이의신청을 하는 경우다. 이렇게 되면 법원은 상계처리를 허락하지 않는다. 자칫 소송으로 이어지면서 투자금이 장기간 묶일 수도 있다. 채권 매입가가 일반 시세보다 비싸면 상계처리를 한다고 해도 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 역시 손해다.

NPL 투자 역시 주요 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있다. 이른바 ‘질권(質權) 설정’이라고 불리는 NPL 담보대출은 계약금 명목으로 10%만 내면 최대 90%까지 대출 받을 수 있다. 특히 제2금융권의 움직임이 적극적이다. 하지만 NPL 투자 개척자 - 이슈메이커 투자자가 추후 상계처리를 목적으로 할 경우 질권설정에 따른 자금대출을 받을 수 없다.

황지현 실장은 “대형 시중은행보다는 중소 저축은행이 보유한 채권 중 헐값에 매각되는 우량 NPL이 포함될 가능성이 많다”면서 “우량 NPL을 찾기 위해 발품을 파는 것과 동시에 해당 집에 대한 권리분석을 완벽하게 끝마쳐야만 고수익을 낼 수 있다”고 밝혔다. 최근 전국 법원경매 현장에서는 배당이의신청으로 상계처리를 하지 못하거나 소유권 이전에 어려움을 겪다가 보증금을 포기하는 사례가 속출하고 있다.


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