교환 중개인

마지막 업데이트: 2022년 7월 2일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
제33조(금지행위)
① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
1. 제3조에 따른 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
5. 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 교환 중개인 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위
8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 교환 중개인 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
9. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

공인중개사법 제33조(금지행위), 직접거래

중개의뢰인으로부터 받은 중개대상물을 직접 매수·임차·교환하는 것은 공인중개사법 위반 입니다.

자격정지 6개월 또는 중개사무소의 개설등록 취소, 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 .

※ 무보수, 일회성, 중개의뢰인의 동의와 무관.

2) 관련 법

「공인중개사법」 제33조 (금지행위)

제33조(금지행위)
① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
1. 제3조에 따른 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
5. 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위
8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
9. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

3) 관련 판례

※ 밑줄 친 부분을 누르면 해당 판례를 볼 수 있습니다.

"개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는, 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보를 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다."

"먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야 하고, '직접거래'란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다."

얼마 전 중개의뢰인의 전세 매물을 공인중개사 남편 명의로 계약,

직접거래 금지 위반을 했다는 뉴스가 있었는데 해당 판례를 찾지 못함.

'공인중개사협회'나 '해당 구청'에 문의해 보는 것도 직접거래 위반을 피하는 방법!

썸네일

썸네일

교환 중개인

잠깐! 현재 Internet Explorer 8이하 버전을 이용중이십니다. 최신 브라우저(Browser) 사용을 권장드립니다!

  • 기사공유하기
  • 프린트
  • 메일보내기
  • 글씨키우기
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 노요빈 기자
    • 승인 2021.10.08 15:46
    • 댓글 0
    • 기사공유하기
    • 프린트
    • 메일보내기
    • 글씨키우기
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사

      (서울=연합인포맥스) 노요빈 기자 = 국채선물이 오후에도 반등세를 유지했다.

      최근 가팔랐던 약세장 속에서 헤지 포지션의 일부가 청산되면서 시장이 강세로 전환했다.

      한편 기획재정부는 초장기 구간에서 수익률곡선(커브) 정상화 노력을 이어갔다. 이날 진행된 국고채 30년물 교환 입찰은 예정보다 1천억 원가량 증액됐다.

      8일 채권시장에 따르면 3년 국채선물(KTB)은 오후 교환 중개인 1시 38분 현재 4틱 상승한 109.08을 나타냈다. 증권이 9천150계약 사들였고 외국인이 8천605계약 팔았다.

      10년 국채선물(LKTB)은 전일보다 26틱 상승한 123.05에 거래됐다. 은행이 1천141계약 매수했고 보험이 1천54계약 매도했다.

      이날 약세로 출발한 국내 채권시장은 기관들의 저가매수로 보이는 수요에 힘입어 강세 전환에 성공했다. 다만 외국인과 개인의 3년 선물 순매도는 가격 반등의 폭을 제한했다.

      시장 참가자들은 다음 주 금융통화위원회를 앞두고 일부 가파른 약세에 대한 우려가 다소 진정되는 상황이라고 풀이했다.

      증권사의 한 채권 중개인은 "3년 국채선물의 미결제약정이 줄어들면서 반등이 나타났다"며 "과도했던 약세에 따른 헤지 물량의 일부가 풀렸을 것"이라고 말했다.

      그는 "추세적으로 롱을 가려면 매수 주체가 있어야 하는데 외국인의 선물 매도세도 여전하다"며 "금통위와 주말 미국의 논팜 지표를 확인해야 한다"고 말했다.

      한편 기획재정부의 30년물 교환 등이 끝나고 초장기 수익률곡선(커브)의 역전은 다소 해소됐다.

      기재부는 교환 입찰에 응찰 금액 전량을 낙찰시켰다. 당초 3천억 원으로 예정된 교환 물량보다 많은 4천10억 원이 낙찰됐다. 응찰률은 133.7%를 기록했다.

      증권사 채권 중개인은 "초장기물 교환의 응찰금액과 낙찰금액을 보면 기재부의 의지가 엿보인다"며 "국고채 10년과 30년 금리 역전 폭도 2~3bp 축소했다"고 말했다.

      그는 "다만 역전을 완전히 해소하기 위해서는 더 많은 수급 고려가 필요할 것"이라고 덧붙였다.

      장내에서 국고채 10년과 30년 지표물 금리의 역전 폭은 10bp를 웃돌고 있다. 장 초반 시가 기준(13.9bp)보다 소폭 완화한 수준이다.

      교환 중개인

      정부 특금법 시행 개정 본격 추진

      금융위, 가상자산 컨트롤타워 담당

      정부가 28일 거래투명성 제고를 위한 가상자산사업자 관리·감독 및 제도개선은 금융위 주관으로 추진하겠다고 밝혔다.ⓒ금융위원회

      정부가 28일 거래투명성 제고를 위한 가상자산사업자 관리·감독 교환 중개인 및 제도개선은 금융위 주관으로 추진하겠다고 밝혔다.ⓒ금융위원회

      가상자산사업자 등이 자체 발행한 가상자산에 대해 매매, 교환을 중개하거나 알선하는 행위가 전면 금지된다. 이를 교환 중개인 위해 정부는 특정금융정보법(이하 특금법) 시행령 개정을 추진한다고 밝혔다.

      정부는 28일 오후 정부서울청사에서 구윤철 국무조정실장 주재로 관계부처 차관회의를 열어 "거래투명성 제고를 위한 가상자산사업자 관리·감독 및 제도개선은 금융위원회 주관으로 추진하겠다”며 이같이 밝혔다.

      이로써 금융위 주도하에 가상자산 관리체계가 강화될 예정이다. 구체적으로 교환 중개인 특정금융정보법(이하 특금법)에 의한 사업자 신고유예기간 전후로 단계를 나눠 사업자 관리가 더욱 강화될 전망이다.

      거래투명성 제고와, 가상자산의 보관·관리 교환 중개인 강화 차원에서 가상사업자와 임직원이 해당 가산자산 사업자를 통해 가상자산을 거래하는 행위도 금지키로 했다.

      또 해킹 등으로부터 가상자산을 안전하게 보관토록 하는 콜드월렛(인터넷에 연결되지 않아 해킹이 어려운 지갑) 보관비율을70% 이상 상향하는 방안도 검토할 예정이다.

      오는 9월24일까지 가상자산 사업자의 신고등록을 위해 신고 요건 및 보완사항 컨설팅을 제공한다. 신고가 접수되면 신속한 심사를 진행해 조기 신고된 사업자 중심으로 시장 재편이 이뤄지도록 할 계획이다.

      가상자산사업자의 폐업가능성에 시장참여자가 미리 대응할 수 있도록 신고 신청·수리현황 공개 및 거래 유의사항 등에 대한 정보도 공개된다. 금융정보분석원과 인터넷진흥원에서 각각 신고현황과 정보보호 관리체계(ISMS) 인증현황을 확인할 수 있게 된다.

      가상자산사업자 현황도 검․경 등 단속기관과 공유해 수사의 실효성을 제고한다는 방침이다. 현재 가상자산 거래업자는 60여개사가 영업 중인 것으로 파악됐다. 20개사는 ISMS 인증을 받았고, 이 중 4개사는 실명확인 입출금 계정을 운영하고 있다.

      거래투명성 확보 차원에서 자금세탁방지 의무도 전면 강화된다. 예컨대 고객 거래내역분리 관리, 예치금 분리관리, 미확인 고객과 거래금지, 미신고 사업자와 거래금지, 다크코인 거래 금지 등의 의무를 이행하지 않을 경우 과태료를 부과하거나 영업정지‧신고 말소 등의 조치를 취한다는 계획이다.

      아울러 특금법에 규정된 가상자산사업자의 신고요건, 자금세탁방지, 횡령방지, 해킹방지 등 의무가 지켜지는지 관리를 강화해나간다는 계획이다. 사업자가 신고요건을 갖춰 금융정보분석원(FIU)에 신고토록 하고, 미신고 영업의 경우 교환 중개인 5년 이하의 징역에 처해지거나 5000만원 이하의 벌금을 적용한다는 계획이다.

      부동산 중개수수료 확 줄어들었다

      부동산을 사고팔 때나 임대차계약을 할 때 ‘너무 비싸다’라고 생각되었던 게 중개수수료다. 아파트 매매 시 집을 보여주고 계약서 한 장 써주는데 무슨 수수료가 그리 비싸냐며 불만들이 많았다. 국토교통부는 10월 19일부터 부동산 중개수수료를 조정했다. 조정된 내용을 보니 기존보다 최대 절반 수준까지 낮아졌다.

      부동산 중개수수료가 낮아진 것은 중개보수에 대한 국민의 개선 요구가 높았기 때문이다. 국민권익위(이하 권익위)는 ‘국민생각함’ 의견 수렴은 물론 설문조사를 했다. 설문조사 결과 중개보수가 과하다는 의견이 53%를 차지했다.

      부동산 중개수수료
      국민권익위 설문조사 결과 부동산 중개보수가 과하다는 의견이 53%를 차지했다.

      그래서 권익위는 지난 2월 국민의 중개보수 부담을 완화하고 민원 발생을 최소화하는 내용의 개선 방안을 국토교통부(이하 국토부)와 지방자치단체에 권고했다. 국토부는 교환 중개인 연구용역과 토론회 등을 거쳐 ‘공인중개사법’ 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법 예고한 후 10월 19일부터 시행하게 된 것이다.

      대한민국 어디에서나 집을 구하기는 쉽지 않다. 인터넷을 열심히 뒤지고 발품을 팔아 매물을 찾는다. 마음에 드는 물건이 있다면 해당 지역 중개업소를 찾는다. 그리고 콕 찍은 집 내부를 공인중개사와 같이 본다. 집이 괜찮다면 중개사는 건축물대장, 등기부등본을 떼서 융자 등 매물 이력을 살핀다. 그리고 큰 문제가 없다면 매매 당사자 간 합의로 계약금을 주고받은 뒤 매매 또는 임대차계약서를 작성해서 교환한다.

      부동산 중개수수료
      부동산 중개수수료 부담을 완화하기 위해 중개요율을 현실화했다.

      매매의 경우 입주일에 잔금을 치르면서 중개사에게 일정 요율의 중개수수료(복비)를 지불한다. 수수료를 지급하면 중개사는 실거래가를 신고하는 등 나머지 업무를 처리해 준다.

      그런데 부동산 계약이 끝나고 잔금을 지급한 후 중개수수료를 교환 중개인 지불할 때 중개업소와 마찰을 빚는 경우도 많다. 매매 당사자가 중개업소에 수수료를 깎아 달라면서 옥신각신하기 때문이다. 중개수수료는 상한요율이 딱 정해져 있지만, 기존에 9억 원 이상 거래의 경우 ‘협의’로 되어 있어 마찰 소지가 많았다.

      우리 큰딸의 경우를 보자. 딸은 결혼을 앞두고 예비 신랑과 함께 집을 샀다. 2019년 7월 소형 아파트를 구매할 때 매매 가격은 3억8000만 원이었다. 경기도 부동산 중개보수 요율에 2억 원 이상~6억 원 미만은 1000분의 4(0.4%)였다. 계산해보니 152만 원이다. 여기에 부가세는 별도다. 즉 10%(15만2000원)를 더 내야 했다. 그래서 거의 167만 원을 냈다.

      부동산 중개수수료
      딸의 부동산 매매계약서를 보니 부가세 별도로 중개수수료 부담이 만만치 않다.

      부동산 계약서 13항을 보면, ‘중개보수 및 실비의 금액과 산출내역’에 중개보수료가 나와 있다. 딸의 교환 중개인 매매계약서를 보니 중개보수 등에 관한 사항에 시·도 조례로 정한 요율에 따르거나, 시·도 조례로 정한 요율 한도에서 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 한 요율에 따른다. 그리고 부가가치세는 별도로 부과될 수 있다고 명기되어 있다. 말은 협의지만, 일부 중개업소에서는 일방적으로 상한요율대로 수수료를 요구해 다툼이 일어나곤 했다.

      새로 개정된 중개보수 개정안은 어떨까? 먼저 주택 매매를 보자. 개정안에 따르면 6억 원 미만은 기존과 같이 0.4%로 같다. 6억 원 이상부터, 전·월세 거래는 3억 원 이상부터 중개수수료 최고요율이 낮아진다. 매매의 경우 6억~9억 원 구간 최고요율은 현행 0.5%에서 0.4%로 0.1%포인트 낮아지고 9~12억 원은 0.5%, 12~15억 원은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%의 요율이 적용된다.

      부동산 중개수수료
      2021년 10월 19일부터 시행 중인 부동산 중개수수요율이다.(출처=국토교통부)

      다음으로 임대차계약을 보자. 3억 원 미만은 기존대로 유지된다. 3~6억 원 구간 최고요율은 기존 0.4%에서 0.3%로 인하되고 6~12억 원은 0.4%, 12~15억 원은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%의 요율이 적용된다. 이렇게 되면 9억 원짜리 주택 매매 시 수수료 상한은 810만 원에서 450만 원으로, 6억 원 전세 거래 수수료 상한은 480만 원에서 240만 원으로 각각 절반 가량 줄어든다.

      국민의 불만이 많았던 중개수수료가 낮아진 점은 반가운 소식이다. 그런데 기존에는 매매의 경우 9억 원 이상의 경우에만 ‘협의’ 대상이었는데, 이제 교환 중개인 상한선 안에서 모두 다 협의해야 한다. 내가 사는 경기도는 10월 19일부터 시행된 부동산 중개보수요율을 경기도 부동산 거래 누리집에 게시하고 있다.

      부동산 중개수수료
      부동산 중개요율을 현실화한 것은 국민 요구를 받아들인 정책이다.(출처=국토부)

      국토교통부(이하 국토부)는 중개사가 수수료율을 협상할 수 있다는 내용을 사무소에 게시하고 의뢰인에게 고지하도록 의무화했다. 중개사가 의뢰인에게 최고요율만 요구하지 못하도록 하기 위해서다. 예를 들어 6억 원 아파트를 매매할 때 최고요율이 0.4%로 최고 240만 원의 수수료를 지불한다. 중개사는 240만 원 범위에서 의뢰자와 협의해야 한다.

      IT 기술 발달로 세상이 하루가 다르게 변한다. 인터넷과 스마트폰이 발달한 요즘은 부동산 정보가 방대해 중개사 없이도 매도인과 매수자, 임대인과 임차인끼리 부동산 거래를 하기도 한다. 하지만 전 재산이나 다름없는 부동산 거래를 공인중개업소에서 하지 않는 것은 위험하다. 그래서 중개사에게 의뢰하는 것이다.

      부동산 중개수수료
      부동산 계약 한 건을 진행하기 위한 공인중개사 노력도 인정해줘야 한다.

      부동산 중개수수료가 낮아진 데 대해 국민은 반갑다. 공인중개사들은 어떨까? 2014년 은퇴 후 공인중개사 사무실을 연 친구는 “부동산 거래 시 계약서 한 장 써주고 수수료를 챙긴다는 건 억울하다. 부동산 계약 한 건을 성사시키려면 많게는 수십 번 집을 보여줘야 한다. 집을 보여줘도 여러 사정으로 계약이 이뤄지지 않는 경우가 많다. 또한 부동산은 큰 재산이기 때문에 물건의 하자 등 여러가지를 따져서 계약을 진행한다”라고 호소한다. 부동산 계약서 한 장 쓰기 위해 적지 않은 수고를 한다는 얘기다.

      내가 어릴 때는 동네에 복덕방(福德房)이 있었다. 복덕방의 한자 뜻을 풀어보면, 복과 덕을 나누는 곳이다. 그래서 그런지 친구 할아버지가 운영하던 복덕방에는 마을 어르신이 항상 많았다. 마치 경로당 같았다. 동네에서 오래 살았기 때문에 집과 토지에 밝은 어르신들이 소일거리로 중개를 해주고 그 보답으로 수수료를 받았다. 동네에서 잘 아는 사람들과의 거래라 수수료는 담배나 막걸리도 대신하기도 했다.

      우리나라 사람들은 부동산 자산 비중이 많다. 부동산이 재산의 전부라 해도 과언이 아니다. 그래서 부동산 거래도 전문가에게 맡긴다. 1984년에 부동산중개업법이 제정되었고 공개중개사 자격제, 중개업 허가제가 시행되고 있다. 그리고 법정 중개수수료도 정해졌다. 동네마다 있던 복덕방은 모두 사라졌다.

      비싼 복비만큼 중개 서비스 수준도 국민 눈높이에 맞춰야 한다. 그래야 국민이 부동산 중개수수료에 대한 불만이 없어질 것이다.
      비싼 복비만큼 중개 서비스 수준도 국민 눈높이에 맞춰야 한다. 그래야 부동산 중개수수료에 대한 불만이 없어질 것이다.

      최근 부동산 가격이 많이 오른 만큼 수수료 부담이 많아진 건 사실이다. 부동산 거래 시 중개수수료를 낼 때마다 ‘비싸다’라고 생각한 국민이 많았다. 그래서 반값 복비를 내세운 중개 플랫폼은 물론 착한 중개료 50% 할인 중개업소도 나오고 있다. 비싼 복비만큼 중개 서비스 수준도 국민 눈높이에 맞춰야 한다. 그래야 부동산 중개수수료에 대한 불만이 없어질 것이다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요