NPL 투자 준비 - 연합인포맥스

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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

NPL투자

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    • 진정호 기자
    • 승인 2022.07.08 13:51
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      (서울=연합인포맥스) 진정호 기자 = 전 세계적인 물가상승과 중앙은행들의 고강도 긴축으로 경기침체에 대한 우려가 커지면서 주요 연기금이 부실자산으로 눈을 돌리고 있다. 경기 악화로 부실채권이 늘어날 것이라는 전망 속에 대체투자 다변화라는 목적에도 부합하기 때문이다.

      8일 금융투자업계에 따르면 우정사업본부는 지난달 말 국내 부실채권(NPL)펀드 위탁운용사의 우선협상대상자로 유진자산운용을 선정했다. 산하 예금사업단과 보험사업단이 각각 1천억원 안팎으로 출자하는 이번 사업은 일반담보부 채권과 특별채권, 부동산 관련 부실채권 등 부실자산이 주된 투자 대상이다.

      우정본부는 주요 연기금 중에서도 특히 NPL에 꾸준히 투자해 온 이력이 있다. 우체국예금이 2012년 국내 부동산 NPL에 1천억원을 투자한 이후 2018년에도 2천억원을 NPL 펀드에 위탁한 바 있다. 2018년 당시에도 투자 대상은 지금과 같았고 위탁운용사는 유진자산운용과 파인트리자산운용이었다. 지난 2019년에는 해외 NPL로 투자 영역을 넓히고 2억달러를 출자하기도 했다.

      새마을금고는 유진자산운용이 올해 4월 조성한 NPL펀드에 앵커 투자자로 참여했다. 펀드 규모는 3천30억원인데 병행 펀드까지 고려하면 규모는 4천억원 이상으로 늘어날 전망이다.

      NPL펀드는 원금과 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 은행 등 금융기관의 부실채권을 저가에 매입한 뒤 상황이 개선되면 매입가보다 비싸게 팔아 수익을 내는 구조다. 부실채권을 출자로 전환해 특정 기업이 회생될 때 지분을 팔아 수익을 올리기도 한다. 과거 외환위기 이후 은행들이 부실채권을 대거 털어내면서 국내 NPL 시장이 형성되기 시작했다.

      이후 2008년 글로벌 금융위기, 2011년 유럽 부채위기 등 굵직한 경제·금융위기를 거치면서 부실채권 투자 효과를 경험한 연기금들은 경기침체기를 대처하는 수단으로 NPL을 활용하는 추세다. 우정본부가 해외 NPL 투자펀드에 투자하는 것도 이같은 전례를 거친 데 따른 것이다.

      주요 연기금 중 '큰 형님'인 국민연금은 아직 공식적으로 NPL 위탁운용사를 모집한다는 공고는 내지 않았지만, 내부적으로는 검토하고 있는 단계다. 앞서 국민연금은 사모펀드(PE)와 벤처캐피털(VC) 등 대체투자 위탁운용사를 모집하면서 NPL 운용사도 같이 선정하는 방식을 취했다.

      국민연금도 포트폴리오 다양화 차원에서 꾸준히 NPL에 투자해왔다. 지난 2018년엔 파인트리자산운용을 NPL펀드 위탁사로 선정해 2천억원을 맡겼고 2015년엔 유진운용과 파인트리, 화인파트너스&하나자산운용에 각각 2천억원씩 배정하기도 했다.

      2009년에도 국민연금은 우리 F&I(현 대신 F&I)-유진운용 컨소시엄과 파인트리운용에 각각 1천500억원씩 출자한 데 이어 2011년엔 이 펀드들에 각각 1천500억원을 추가로 맡겼다.

      사학연금 및 공무원연금 등 연기금과 주요 공제회도 코로나19 사태 이후 대체투자 비중을 늘리며 NPL 투자도 확대하겠다고 강조해온 만큼 경기침체 가능성이 커질수록 NPL 시장도 더 활발해질 것으로 예상된다. 앞서 지난해엔 한국자산관리공사(캠코)가 NPL 위탁운용사로 미래에셋자산운용과 이지스자산운용을 선정하고 총 1천억원을 맡겼다.

      연기금 업계 관계자는 "NPL을 비롯해 스페셜시츄에이션 등 경기침체기에 기회가 될 만한 투자자산을 물색하는 연기금 및 공제회가 많을 것"이라며 "주식과 채권시장이 어려운 상황에서 포트폴리오 다변화 효과도 기대된다"고 말했다.

      NPL투자

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      품목정보
      출간일 2022년 03월 15일
      쪽수, 무게, 크기 412쪽 | 862g | 189*257*30mm
      ISBN13 9791189090548
      ISBN10 1189090546

      책소개 책소개 보이기/감추기

      목차 목차 보이기/감추기

      01. 부실채권(NPL)이란? _14
      1. 부실채권이란 무엇인가? _14
      2. 부실채권 발생과 분류기준 _15
      3. 부실채권의 국내 도입 경위와 탄생 배경 _15
      4. 부실채권의 종류 _17

      02. 부실채권 왜 매각하는가? _19
      1. 부실채권을 매각하는 이유 _19
      2. 은행들이 NPL을 매각하는 방식과 흐름 _21

      제2장 부실채권(NPL) 매입 유형과 투자전략

      01. NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교) _26
      1. 부실채권 매입의 장점 _26
      2. 부실채권 매입의 단점 _26
      3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교 [2015타경25524] _27

      02. 부실채권의 매입 유형 _30
      1. 채권양수도계약(Loan Sale) _30
      2. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산 방식) _36
      3. 채무인수계약(채무자변경 계약) _38
      4. 혼합방식(입찰대리계약) _40
      5. 부실채권 매입유형별 장단점 _42

      03. 부실채권 투자에 필요한 필수 용어 _45
      1. 채권행사권리금액이란? _45
      2. 방어입찰이란? _47
      3. 잔존채권이란? _51
      4. 차액약정보전금이란? _54

      04. 부실채권(NPL) 어디서 찾나? _56
      1. 유동화회사 홈페이지를 통해서 찾는 방법 _56
      2. 금융감독원 전자공시시스템 http://dart.fss.or.kr 02-3145-5114 _62
      3. 기타중소유동화회사(회사가 소멸되거나 전화번호가 바뀔 수 있음) _63

      05. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
      1. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
      2. 협상가격 산출 방법 및 순서 _68

      06. 대부법인 등록과 관련 법규 _73
      1. 대부업이란? _73
      2. 대부업 등록에 대해서 알아야 하는 이유 _73
      3. 대부업 등록 자격 요건(금융위원회 및 지자체 등록 신청 자격 요건 비교) _74
      4. 대부업 등록처 _74
      5. 금융감독원에 대부업 등록 구비서류 _75
      6. 신규 등록 절차 _75

      제3장 부실채권(NPL)으로 성공한 사례분석

      01. Loan Sale(채권양수도계약) 방식으로 성공한 사례 _94
      1. 2020타경2689(론세일로 배당받은 사례) _94
      2. 2019타경1151(NPL 매입 후 12일 만에 배당 확정) _99
      3. 2019타경7787(몰수 보증금 되돌려 받은 사례) _106
      4. 2020타경17414(NPL 배당 사례) _120
      5. 2014타경5295(배당으로 성공한 사례)_144

      02. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산)으로 성공한 사례 _170
      1. 2020타경1470(동대문 상가. 디자이너클럽) _170
      2. 2020타경24252(거제도 바닷가 토지) _178
      3. 2019타경25273(거제 한려수도 숙박업소) _193
      4. 2020타경25088(거제 양식장 및 유기농 채소 농장) _201
      5. 2013타경21559(사후정산으로 성공한 상가) _215

      03. 채무인수계약(채무자변경계약)으로 성공한 사례 _235
      1. 2020타경7110(론세일로 매입하여 채무인수계약으로 유입한 사례) _235
      2. 2013타경6980(채무인수로 유입한 상가) _261

      04. 입찰대리계약(혼합방식) 사례 _281
      1. 2020타경8706(입찰 대리 계약) _281
      2. 2019타경25447(혼합방식으로 NPL을 권유한 사례) _285

      제4장 부실채권(NPL)에서 숙지해야 할 사항과 투자 범위 넓히기

      01. 법원의 배당절차 _290
      1. 채권계산서를 제출한다 _290
      2. 배당표를 점검하여 배당금액이 맞는지 확인해 본다 _291
      3. 원인서류를 준비한다 _291
      4. 대리인으로 참석할 경우 위임장을 2통 준비해야 한다 _292
      5. 출급명령서를 가지고 보관계로 간다 _292
      6. 환급을 받는다 _292
      7. 부기 환부신청을 한다.(잔존채권이 있는 경우에만 해당) _293

      02. 대위변제 _294
      1. 대위변제란? _294
      2. 변제자 대위란? _294
      3. 대위변제의 요건 _294
      4. 구상권이란? _295
      5. 법정대위 _295
      6. 임의대위 _296
      7. 대위변제의 효과 _297
      8. 대위변제 대상 물건 _297
      9. 대위변제한 채권도 근저당권부 질권 대출이 가능한가? _299
      10. 대위변제시 주의사항 _300
      11. 대위변제 수익률은 얼마나 될까? _300
      12. 대위변제 물건 찾은 후 실행 단계 _303

      03. 파생상품투자(GPL) _308
      1. 개인 근저당권 할인해서 매입할 경우 _308
      2. 후 순위 근저당권투자 _324
      3. 근저당권부질권 투자 _334

      제5장 특수물건과 부실채권(NPL)

      저자 NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 소개 (2명)

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      NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교)

      1. 부실채권 매입의 장점
      ① 부실채권은 금융기관의 근저당권을 원금 내지는 연체이자를 할인하여 매입할수 있다는 것이 장점이다.
      ② 채권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있으며 실제로 투자한 금액에비하여 대출을 높게 받을 수 있다.
      ③ 부실채권을 매입하면 여러 가지 투자 방법으로 진행할 수 있는 장점이 있다. 채권을 매입한 후 재매각하거나 경매 진행으로 배당을 받을 수 있고 필요시에는유입을 통해서 낙찰을 받을 수 있다.
      ④ 재매각이나 배당으로 투자하는 경우는 경매에 비해서 투자금 회수기간이 짧고회수 시점도 예측이 가능하다.
      ⑤ 배당을 받는 방식으로 투자를 할 경우에는 제3자가 낙찰을 받게 되고 투자자는채권행사권리금액만큼 배당을 받을 수 있고 배당에서 부족한 금액은 해당 경매계에 부기문을 받아서 잔존채권으로 권리행사를 할 수 있다.
      ⑥ 유입의 방식으로 투자를 할 경우는 채권행사권리금액으로 유입(낙찰)을 하여 취득하기 때문에 부동산 매각 시 양도소득세를 절감할 수 있다.
      ⑦ 일반 경매 입찰보다는 채권매입 후 입찰에 참여하는 것이므로 최고가매수신고인으로 선정될 가능성이 매우 높다.

      2. 부실채권 매입의 단점
      ① 채권에 비하여 담보가 부실할 경우 손실이 날 수 있다. 즉, 담보의 가치 평가를잘못하고 채권을 매입하면 손실로 이어진다.
      ② 근저당권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있지만 종결될 때까지 근저당권부 대출 이자를 납부해야 한다.
      ③ 유입이 목적이라면 채권매입으로 인하여 초기 자금이 많이 들어갈 수도 있다.
      ④ 채권매입 후 채무자가 회생 신청을 하면 경매가 정지될 수 있다.(이때 근저당권부질권 대출을 받았을 경우 이자 납입 기간이 길어진다.)

      3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교
      ① 소유자 겸 채무자 홍*옥은 2005년 4월 29일 약 470,000,000원에 분양을 받고전유부분만 소유권이전등기를 하고 대지권은 미등기 상태로 같은 해 11월 17일 대출을 받았다.
      ② 2015타경25524의 채권 내용을 분석하면 미*농협협동조합에서 2005년 11월 17일 원금 250,000,000원을 대출해 주고 채권최고금액 300,000,000원을 근저당권을 설정했다.
      ③ 소유권이전 당시 미입주 물량이 많아서 상가가 공실 상태였고 이자 및 관리비가 연체되기 시작했다.
      ④ 경매가 진행되고 시행사인 **개발로부터 체납관리비 명목으로 35,000,000원의 유치권 권리가 신고 되었다.
      ⑤ 대지권 미등기와 유치권 행사가 진행되어 감정가격 310,000,000원의 상가가 최저가격 106,330,000원까지(감정가격 대비 34%)내려갔다.
      ⑥ 미*농협의 채권양수인인 농협자산관리회사에서는 채권원금 및 연체료에 비하여 경매 최저금액이 현저히 낮아진 점을 감안하여 채권을 매각할 수밖에 없는 입장이다.
      ⑦ 원금 2.5억 원과 연체이자를 포함하여 채권행사권리금액이 4.6억 원이 넘었다. 이 채권을 할인해서 152,000,000원에 매입하였다.
      ⑧ 채권 재매각이나 배당 유도를 통해서 배당을 받을 수도 있었지만 최초에 유입을 목적으로 채권을 매입하였다.
      ⑨ 2016년 6월 10일 입찰에 참여한 8명이 경쟁을 하였는데 최저가 34%에 97%의 높은 금액으로 최고가매수신고인으로 선정되었다.
      ⑩ 2등 입찰가를 보면 당연히 배당이 가능했다. 입찰에 참여한 사람들 모두가 어리둥절했을 것이다. 필자는 채권매수인에게 위임장을 받아서 대리인으로 입찰에 참여했었다.
      ⑪ 2016년 8월 3일 대금을 납부하고 소유권이전을 한 다음 대지권 미등기를 복구했고 유치권 권리자와 소송을 통해서 약 10개월 만에 점유권을 돌려받고 상호청구금액은 없는 것으로 합의하여 마무리했다.
      ⑫ 현재는 임대(보증금 2천만 원에 월세 130만 원 정도)가 나갔고 상권도 안정되었으며 매매로는 3억 원 이상이 가능하고 대출을 받아도 매입가격의 80%(약 2억4천만 원)정도가 가능하다. 무엇보다도 매매 시 매입금액 3억 원과 취·등록세를 포함한 금액까지는 양도소득세가 없다.

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      세상은 보는 관점에 따라서 극과 극으로 보일 수 있다. 가까이서 보면 나무가 보이고 멀리서 보면 숲이 보인다. 우익과 좌익도 어느 쪽에서 보느냐의 차이다. 위에서 보면 아래가 보이고 밑에서 보면 위가 보이듯 상향과 하향도 관점의 차이다. 집중과 균형에도 한눈으로 보느냐 두 눈으로 보느냐의 차이가 아니겠는가?

      암울하고 불안한 이 현실을 어떻게 이겨내야만 하는가?
      코로나로부터 자신과 가족을 무사히 지켜내고, 다시 맞이할 아름답고 행복한 세상에는 어떻게 살아야 할까?

      자신이 어느 자리에서 보는가의 차이이다. 현명하고 지혜롭게 자신의 위치를 선택하고 결정하는 사람은 태산이 무너진다 해도 살아남을 수 있다는 뜻이다.

      인간은 가치 선택적 존재이다. 즉 선후본말(先後本末) 판단의 지혜가 있기 때문이다.
      (맹자,공손추 상) 無是非之心 非人也 是非之心 智之端也 라는 글귀가 있다.
      무시비지심 비인야 = 옳고 그름을 가려냄이 없다면 사람이 아니요, 시비지심 지지단야 = 옳고 그름을 가리는 것은 지혜의 근본이라고 한다. 우리는 어느 것이 옳고 그르다는 것을 잘 알고 있다.
      다만 생각의 차이 기질의 차이 때문에 옳은 것이 옳고, 그른 것은 그르다 라고 단정하지 못할 뿐이다. 지혜로운 삶, 풍요로운 삶, 미래가 행복한 삶을 준비하고 설계하는 것은 인간이면 누구나 잘할 수 있다.

      -분당 NPL경매학원에서
      어영화

      회원리뷰 (21건) 리뷰 총점 9.7

      부동산 재테크를 하는 사람들이라면 경매에 대해서 관심이 많은 것이다. 다만 관심이 많지만 절차가 복잡하고 여러가지 권리관계를 분석하고 시간이 많이 할애되기에 부담을 많이 갖게 된다. 그렇기에 일반인들이 선뜻 경매를 하기에 마음만 앞서고 실행에 옮기기는 쉽지 않다. 다만 실제 부동산 재테크로 성공한 사람들을 보면 최종적으로는 경매를 통해서 부를 창출하는 경우가 많이 발;

      부동산 재테크를 하는 사람들이라면 경매에 대해서 관심이 많은 것이다. 다만 관심이 많지만 절차가 복잡하고 여러가지 권리관계를 분석하고 시간이 많이 할애되기에 부담을 많이 갖게 된다. 그렇기에 일반인들이 선뜻 경매를 하기에 마음만 앞서고 실행에 옮기기는 쉽지 않다. 다만 실제 부동산 재테크로 성공한 사람들을 보면 최종적으로는 경매를 통해서 부를 창출하는 경우가 많이 발생한다.

      이러한 시점에 알게된 NPL 투자 사실 본 책을 보기 전에는 NPL 투자라는 부분을 잘 인지하지 못하고 있었다. 하지만 본 책을 통해서 부동산 재테크의 꽃은 NPL이구나 하는 생각을 가져보게 된다.

      책의 가장 큰 장점은 일반인도 NPL 투자를 할 수 있다는 자신감을 주는 부분이다. 꼭 전문가의 분야가 아닌 일반인도 NPL 투자를 통해서 수익 창출이 가능하다는 정보를 독자들에게 제공해주고 있다. 책의 저자는 현재 분당에서 NPL 관련 학원을 운영중이며 실제로 대부법인을 설립하여 현 제도하에서 일반인 NPL 투자 제약을 대부법인을 통해서 NPL 투자를 할 수 있게 해주며 경매를 포함한 NPL 투자에 대해서 자문을 해준다.

      또한 책에는 NPL NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 투자의 장점만 나열하지 않고 NPL 투자의 단점을 포함한 전반적인 내용을 다루고 있다. 무엇보다 NPL 투자의 장점은 수익성 확보에 있다. 책에서는 저자가 여러 실제 100% 사례를 가지고 일반인이 어떻게 NPL 투자를 통해서 수익을 창출하는가에 대한 내용을 담고 있다. 아마도 처음 NPL 투자를 접하는 독자들은 책을 통해서 NPL 투자의 접근 방법을 알 수 있게 된다.

      개인적으로 여러 사례를 통해서 실전 NPL을 간접적으로 경험해 보았다는 것이 가장 큰 장점이라 생각된다.

      나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다. NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저;



      나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다.


      NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저당권을 설정한 후 채무자가 3개월 이상 이자를 미납할 경우 분류되는 채권이다. 이 때 금융회사는 대출원금보다 낮은 가격에 매각하거나 유동화하고자 한다.


      부실채권 투자는 많은 장점이 있는 반면, 담보의 가치 평가를 잘못할 경우 큰 손실로 이어질 수 있다는 단점도 있다. 리스크가 큰만큼 수익도 클 수 있는 상품이다. 그만큼 권리분석을 잘해야 해서 초보자들이 어려워하는 분야이기도 하다.


      저자는 실제로 NPL 경매학원을 운영하는 실무진으로 NPL의 실무를 다룬다. 실제 거래 경험을 통한 사례를 통해 어려운 개념들을 설명해 간다. 실무에서 사용하는 많은 용어와 문서들을 통해 NPL 투자를 실행하는 투자자들에게 실질적인 도움을 준다.


      책은 총 5부분으로 나뉜다. 1장에서는 NPL의 개념에 대해서 설명한다. 부실채권의 특징과 부실채권 투자의 장점과 단점, 유의사항 등에 대해 다룬다.


      2장에서는 실제 사례를 통해 경매와 NPL의 차이를 분석하고, 투자의 포인트를 강조한다. 채권양수도계약, 입찰참가이행조건부채권양수도계약, 채무인수계약, 혼합방식 등 4가지 방식의 부실채권 매입유형의 장단점을 분석한다.


      부실채권 투자에서 자주 사용하는 채권행사권리금액, 방어입찰, 잔존채권, 차액약정보전금에 대한 자세한 설명을 덧붙인다. 일반인이 접근하기 쉽지 않은 부실채권을 찾아서 가격을 산출하고 협상하는 방법을 순서대로 일러준다. 저자들이 알려주는 대로 따라가다 보면 실제 투자로까지 이어질 수 있다.


      3장에서는 4가지 채권매입 유형별 부실채권 투자 성공사례를 분석한다. 다양한 사연을 가진 각 분야의 12가지 투자사례를 통해 미리 체험해보고 공부할 수 있는 꺼리를 제공한다.


      4장에서는 법원의 구체적인 배당절차와 대위변제권, 부동산 파생상품인 GPL에 대해 다룬다. 기존에는 전혀 알지 못했던 분야라 생소하기도 하고, 어렵기도 하지만 부동산 투자에 더해 부동산 관련 분야을 넓힐 수 있는 계기가 될 수 있다.


      마지막 5장에서는 경매도 특수 경매가 있듯이 특수물건과 결합된 부실채권(NPL) 투자 사례 4건을 다룬다. 가장 어려운 분야이기는 하지만 일반물건과 다르게 특수물건의 매력이 있다. 물론 다양한 법적인 부분과 연결되어 있어 주의가 요구되지만 부동산 투자와 함께 병행할 매력이 있다.


      부동산 공부를 하면서 부실채권 투자에 대한 공부는 전혀 생각하지 못했던 분야다. 하지만 법과 관련되어 사전에 공부하고 권리분석만 잘 한다면 괜찮은 수익을 낼 수 있는 새로운 투자처가 될 것이라 확신한다.

      * 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

      NPL이란 무엇인가? 경매에 관심있어서 여러 서적이나 유튜브 등의 영상을 통해 정보를 얻어가며 공부하고 있었는데, 사실 NPL( 부실채권)에 대해서는 말만 들어보았지 접할 기회가 많지 않았던 것 같다. 그러던 와중에 NPL 이론과 실무에 대해 잘 나온 서적이 NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 나왔다고 해 접하게 되었다. "현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는 진짜 사례를 담은 부;

      경매에 관심있어서 여러 서적이나 유튜브 등의 영상을 통해 정보를 얻어가며 공부하고 있었는데, 사실 NPL( 부실채권)에 대해서는 말만 들어보았지 접할 기회가 많지 않았던 것 같다.

      그러던 와중에 NPL 이론과 실무에 대해 잘 나온 서적이 나왔다고 해 접하게 되었다.

      "현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는 진짜 사례를 담은 부실 채권이 투자의 정통 교과서"

      특히 위의 앞표지 책소개글의 '큰 맘 먹고' 라는 문구가 무척 흥미가 가기도 하고 신뢰감도 들었다.

      이 서적의 저자 어영화, 어은수는 전문적으로 NPL경매 방법을 교육하는 분당 NPL경매학원의 원장과 부원장으로 이 서적은 학원 교재로 사용하기 위한 목적과 NPL에 관심있는 이들에게 대중적으로 알리고 직접 협상과 투자로 가기 위한 방향을 주기 위해 집필했다고 한다.

      부실채권이란 금융기관에서의 대출이나 지급 보증 중 이자나 원리금을 제 때 회수하지 못해 3개월 이상 미납된 돈으로, 영어로 Non Performing Loan이라고 하며 줄인 말로 NPL 이라고 한다.

      금융권은 이 부실채권을 크게 5가지 이유로 매각하게 되는데 그 부실채권을 매입 시 여러 장점에 대해 이 서적은 자세히 다루고 있다.

      그러나 한편으로는 부실채권 매입 시 장점만 있는 것은 아니다. 담보의 가치 평가를 제대로 못하고 매입하거나 채무자가 회생 신청을 하게 되는 경우 등 여러 리스크 사례 들이 있기에 부실 채권 경매는 정말 제대로 공부하고 들어가야 겠다는 생각이 들었다.

      책은 크게 5장으로 나뉘어져 있다.

      1장은 부실채권(NPL)의 내용과 매각 이유에 대해 정리되어 있다.

      2장은 부실채권(NPL) 매입의 장단점 및 여러 유형과 투자 전략 등 기본 이론에 대해 잘 알려주어 NPL에 대한 개념과 궁금증에 대해 이해하게 되었다.

      3장은 본격적인 여러 사례들의 성공 사례와 유형에 대해 분석해주며, NPL에 대해 거리감이 좁혀지게 되었다.

      4장과 5장은 NPL 기초에서 한단계 올라간 법원 배당절차나 특수 물건 등에 대한 세부적인 내용으로, 어렵게 느껴지는 내용들이 많아 1~3장 내용을 제대로 숙지하고 읽어보면 좋을 것 같다.

      근래 어마어마하게 올라버린 수도권 부동산과 경기침체 속에 유행처럼 번지는 경매 시장에서 제대로 된 정보와 공부가 절실한 것 같다.

      이 서적은 NPL의 대한 정보가 거의 전무했던 나같은 이들에게도 이해가 쉬워 기본 개념잡기가 수월했고 생생한 여러 사례들의 내용들이 정말 많은 도움이 되었다.

      부디 이 서적이 나에게 실질적인 투자로 이어지는 시발점이 되기를 빌면서, 경매와 특히 NPL에 대해 관심있는 분들은 꼭 한번 접해보시길 적극 권해본다.

      'NPL'이 뭐길래?…죽음부른 40억 투자사기의 결말

      그래픽=강기영

      그래픽=강기영

      #자영업자인 김모씨(47)는 지난해 12월 건국대학교 평생교육원 부동산경매컨설팅과정 강의 중 강사 임모씨(41)로부터 20~30%의 고수익을 거둘 수 있다며 부실채권(NPL)에 투자해보라는 솔깃한 제안을 받았다.

      임씨는 수강생들에게 "NPL은 다른 투자에 비해 자금 회수가 빠르고 세금도 거의 없다"며 꼬드겼다. 결국 김씨는 은행 대출을 받아 1억5000만원을 투자했다. 다른 수강생 24명과 건국대 행정대학원생 9명도 적게는 5000만원에서 많게는 7억5000만원까지 총 40억원을 투자했다.

      임씨는 지난달 22일 이 중 30억원을 인출해 잠적한 후 이달 8일 경기도 여주시의 한 모텔에서 목을 매 숨진 채 발견됐다. 경찰은 외부인의 침입 흔적이 없고 화장실 문고리에 목을 맨 점 등으로 미뤄 임씨가 스스로 목숨을 끊은 것으로 보고 있다.

      최근 주택시장의 장기침체 속에서 아파트 투자 대안으로 각광받던 상가·오피스텔 등 수익형부동산이 공급과잉에 따라 수익률이 떨어지면서 NPL이 새로운 부동산 투자처로 떠오르고 있다. 하지만 이 점을 노린 불법 유사수신 사기가 기승을 부리고 있어 주의가 요망된다.

      ◇NPL이 뭐길래?…수익률이 20~30%?

      NPL(Non Performing Loan)은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. 수익이 나지 않는다고 해서 '무수익여신'이란 전문용어도 있지만, 통상 '부실채권'으로 불린다.

      은행 등 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우에 대비, 담보부동산에 근저당권을 설정하는데 대출금을 회수하지 못할 경우 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

      이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다. 유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데 채권금액이 큰 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화한다. 개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

      경매에서 주택NPL 투자는 근저당권을 사서 경매에서 제3자가 낙찰 받을 때 배당금을 받을 수 있다. 다만 경매낙찰가가 채권액보다 낮으면 채권액 전부를 회수하지 못할 수도 있다.

      경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 해당 주택을 낙찰 받는 방법도 있다. 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

      최진순 알앤디연구소 대표는 "최근 부동산경기가 어려워지면서 다시 NPL 매물 공급이 꾸준히 늘고 있다"며 "통상 NPL이 경매낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 유통과정만 잘 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다"고 귀띔했다.

      ◇NPL투자 사기 극성…안전한 투자법은?

      상황이 이렇다 보니 최근 투자처가 마땅치 않다는 점을 노린 불법 유사수신 사기가 기승을 부리고 있다. 최근엔 고액의 악성채권을 헐값에 사들인 뒤 이를 미끼로 투자자금을 유치해 사기를 친 일당이 경찰에 적발되기도 했다.

      현장에서 전문가들은 NPL투자시 배당액과 낙찰가 예상, 최종 입찰가 산정 등 철저한 검증과 분석이 필요하다고 입을 모은다. 하지만 NPL투자 전문업체들도 상당수가 부동산 쪽으로만 역량이 집중돼 금융권 여신관리 경험을 가진 전문 인력이 없어 투자를 유치하거나 자문하기에는 부족한 현실이다.

      게다가 은행과 자산유동화회사 등 유통 과정을 거쳐 다시 경매로 넘어가야 하므로 투자 직후부터 20~30% NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 수익을 보장해주는 것은 사실상 불가능하다는 지적도 있다.

      정대홍 부동산태인 팀장은 "NPL투자의 개념은 우량한 채권을 적정가에 사들여 고도의 투자기법으로 운용함으로써 최대 수익을 창출하는 것"이라며 "투자시 반드시 부동산과 금융 분야 지식이 충분한 전문가의 도움이 필요하다"고 조언했다.

      부실채권 투자, 돌다리 두드리듯[고준석의 실전투자]


      고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

      결혼 5년 차 직장인 A 씨(35)는 내 집 마련을 위한 종잣돈을 모으려고 월급을 예금과 적금에 넣고 있다. 하지만 금리가 워낙 낮다 보니 좀처럼 목돈을 만들기 쉽지 않다. A 씨는 최근 직장 동료로부터 예·적금보다 높은 수익을 짧은 시간 내에 NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 낼 수 있다는 ‘NPL’ 투자를 권유받았다. 고수익이라는 말에 솔깃했지만 생소한 방식이라 투자 위험이 없는지 궁금했다.

      NPL은 부실채권(Non Performing Loan)의 약자다. NPL 투자는 금융기관에서 빌려준 대출금 가운데 회수가 어렵거나 회수하는 데 오랜 시간이 걸리는 부실채권에 투자하는 걸 뜻한다. 금융기관은 자산 건전성을 관리하기 위해 이런 부실채권을 자산관리회사에 매각한다. 금융기관은 대출금을 건전성에 따라 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실 등 5단계로 구분하는데, 이 중 매각 대상은 담보가 있지만 원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 경우인 ‘고정’ 단계 이하 채권이다. 회수의문과 추정손실로 분류된 채권은 담보가 없는 대출금이라, NPL 투자의 주요 대상은 고정 단계인 채권이다.


      NPL 투자는 금융기관이 아닌 자산관리회사를 통해 이뤄진다. 일반적인 투자 방법은 채권양도다. 채권자의 권리를 그대로 넘겨받는 것이다. 투자자는 부실채권을 원래 가격보다 싸게 구입한 뒤 직접 경매에 부치거나, 배당에 참여해 수익을 낸다. 예컨대 주택에 1순위 근저당권이 설정된 1억 원의 부실채권을 9000만 원에 산 뒤 담보 주택을 경매에 부쳐 1억 원을 배당받는다면 1000만 원의 수익을 올리는 것이다. 추가로 부실채권에 대한 이자와 연체이자까지 배당받는다면 수익은 더 늘어난다. NPL 투자는 직접 부동산을 소유하는 게 아니라 투자 수익에 대한 세금 부담이 없다.

      하지만 NPL NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 투자로 수익을 내는 건 결코 쉬운 게 아니다. 1순위 근저당권은 경매 이후 배당 과정에서 4순위로 밀려나기 때문이다. 이 과정에서는 비용상환청구권이 최우선이다. 2순위가 소액보증금과 임금채권, 3순위가 국세와 지방세다. 그다음이 근저당권이다.

      특히 비용상환청구권이나 소액보증금, 임금채권, 세금 등은 부동산 등기부등본에 공시되지 않아 미리 알기 어렵다. 경매가 시작되고 배당을 요구하는 기간이 끝나야만 비로소 알 수 있다. 만약 1순위 근저당권보다 배당 순위가 앞서는 권리가 있다면 NPL 투자자는 투자금 전액을 배당받지 못할 수 있다. 담보 부동산이 투자금보다 낮은 가격에 낙찰될 경우에도 손해가 불가피하다.

      NPL 투자는 얼핏 보면 안전한 투자라고 생각할 수 있다. 부동산에 근저당권이 설정돼 있기 때문이다. 경매에서 담보 부동산이 투자금보다 높은 가격에 낙찰되고 전액 배당받는다면 높은 수익을 짧은 시간 내에 올릴 수 있다. 하지만 1순위 근저당권이 설정된 부실채권만 골라 투자하더라도 예측하기 어려운 위험은 존재한다. 배당 순위가 밀리거나 경매 물건이 투자금보다 낮게 낙찰될 수 있어서다. 따라서 초보자라면 고수익을 올릴 수 있다는 점만 보고 NPL에 투자하는 건 피해야 한다. NPL 투자는 이런 위험을 감수해야 한다는 점을 명심해야 한다.

      [알기쉬운 NPL투자] 재테크 대안으로 떠오르는 'NPL' 이해하기

      글로벌이코노믹은

      이미지 확대보기 글로벌이코노믹은 '알기쉬운 NPL투자'를 통해 부실채권(NPL) 투자 방식을 살펴 보고자 한다. 사진=정준범 기자

      경제 환경의 악화는 국가는 물론 소상공인과 가정 경제에도 어두운 그림자를 드리우고 있다.

      현재의 상황을 위기상황으로 본다면, 과거 I.M.F 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치면서 이를 극복해내려는 국민들의 노력이야말로 위기 극복의 원동력으로 작용했다는 점을 알 수 있다.

      특히, 소득이 줄어들거나 직장에서 원치 않는 감원으로 인한 가계의 위기와 자영업자 등 소상공인의 위기 극복을 위한 대안 마련도 필요한 상황이다.

      이달 들어 카카오케임즈 공모청약에 59조 원의 부동자금이 모이는 것을 보더라도 재테크를 통해 부족한 가계 소득에 도움을 바라는 투자자들의 간절한 심정을 알 수 있다.

      최근 여러 재테크 방식 중 최근 각광을 받고 있는 NPL투자 역시 안정성과 수익성이 높다보니 투자자들의 관심이 증가하고 있는 상황이다.

      글로벌이코노믹에서는 [알기쉬운 NPL투자] 라는 기획기사를 통해 일반 투자자들이 아직 생소한 NPL재테크 시장에 대해 지속적으로 소개하고 있다.

      그 중에서도 리스크가 대비 수익율이 높은 '담보부NPL'에 대한 해 심층 분석기사를 전문가의 도움을 받아 수차례 소개했다.

      이번 회차에는 NPL에 대한 투자방식을 소개한다.

      담보부NPL의 투자 수익은 은행의 높은 지연배상금 즉 대출채권의 정상이자와 연체이자를 합한 금액이 수익의 원천이 된다.

      예를 들어 A라는 사람이 부동산을 구입할 당시 은행 등 금융권을 통해 담보 대출을 받게 되면 은행에 정기적으로 이자를 납부해야 하는 의무가 생기게 된다.

      하지만 이자를 납부하지 못한다면 은행으로부터 높은 연체이자를 청구받게 되고 또한 대출원금에 대하여 상환할 것을 요구받게 된다.

      이 경우 은행에 원금과 이자를 상환하게 된다면 문제는 없지만, 정상적인 상환을 못할 경우 은행은 채권 회수를 위해 담보물을 강제로 처분하게 된다.

      통상 은행 등 금융권은 경매,공매등을 통하거나 매각 등 유동화를 통해 변제에 충당하게 된다.

      이때 담보물을 강제처분시 소요되는 기간이 장시간 소요되다 보니 금융권에서는 채권을 매각하는 사례도 상당하다.

      이처럼 금융권으로 부터 부실채권을 매입한 유동화전문회사나 금감원에 매입채권추심업을 등록한 대부업체는 보유기간동안 늘어난 높은 지연배상금을 받아 강제처분한 부동산 매각대금에서 최우선으로 상환을 받는다.

      즉, 매입하여 보유한 기간동안 발생한 지연배상금이 그 수익의 원천이 되는것이다.

      이 유통구조에서 개인이나 법인이 투자를 하여 수익을 획득하는 것이 담보부NPL 재테크의 핵심이다.

      은행이 담보를 설정하고 대출한 채권이라면 통상 선순위로 근저당권등을 설정해 두기 때문에 상대적으로 안전성도 높은 편이다.

      국내 NPL분야 전문 기업인 엔피엘코리아에 따르면, 담보부NPL 유통시장에서의 개인이나 법인의 투자방식은 크게 세가지로 구분할 수 있다.

      이는 사후정산 방식, 채무인수 조건부 채권매입 방식, 담보부NPL 권리질권 등기 설정 방식(론세일 투자 방식)으로 거래가 이루어지는 것이 대부분이다.

      이들 각각의 방식에 대한 특징은 다음과 같다.

      ▲ 사후정산방식

      첫째, 사후정산방식은 투자자가 경매낙찰을 목적으로 채권자에게 10% 계약금을 지불하고 직접입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받는 방식이다

      경매입찰 전에 채권자와 낙찰가격 및 이익 정산 방식을 미리 협의하여 계약을 체결한다

      입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받을 경우 약정한 계약에 근거하여 정산이 이뤄지며, 채권자와 협의된 낙찰가격 입찰에 떨어지면 계약은 무효가되고 계약금은 돌려받는다.

      사후정산방식은 배당보다는 유입에 목적이 있고, 거래의 투명성이 떨어져 투자시 주의해야 한다.

      채무인수 조건부 채권매입 방식

      둘째, 채무인수 조건부 채권매입 방식은 상환능력이 부족한 채무자를 능력있는 채무자로 교체하는 것을 뜻하지만, 담보부NPL에서는 투자자가 경매에서 직접 낙찰받는 조건부 계약을 의미한다.

      유동화회사가 보유한 담보부NPL 근저당권 대출 채권을 투자자와 낙찰가격 및 정산 방식을 협의하여 10% 계약금을 지급하고 채무인수 계약을 맺는다.

      론세일방식과의 차이점은 론세일 방식은 채권자의 명의에 우선배당 권리가 있는 등기질권설정까지 투자자 명의로 등기됨으로써, 완전한 채권 이전이 되고 우선 배당을 받으나 채무인수 조건부 채권매입 방식은 계약금만 받고 채권에 대한 권리만 조건부로 양도받기 때문에 배당을 받을 수 없다.

      초기 투자금 및 낙찰시 채권자의 지위를 통해 경매계에 상계신청을 통해 비용이 적게 들어가는 장점이 있으나, 낙찰받지 못하였을경우 시간 및 비용낭비로 이어질수 있고, 경매 이해관계인의 이의신청등으로 인해 NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 채무인수승낙서가 승인되지 않을경우 손실이 발생될 수 있다.

      또한, 제3자가 낙찰 받았을 경우 차액을 변상하도록 하는 별도조항을 두고있는 유동화회사가 있으므로 투자자에게 불리할 수 있는 만큼 계약전 계약서를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

      ▲ 론세일 방식

      셋째, 담보부 NPL 투자방식중 투자의 투명성이 높으며 대표적인 투자방법 ‘론세일’ 방식이다.

      론세일 방식이란 부동산을 구입할 때 매매대금의 일부를 은행에서 저리대출을 통해 매입하여 부동산 시장이 좋은 시기에 시세차익을 남기고 팔면 적은 돈으로 비교적 높은 시세차익을 얻을 수 있는 방법과 같은 투자 방식을 가지고 있다.

      채권은행으로부터 채권의 모든권리가 완전하게 이전되기에 제3자가 낙찰이 되더라도 경매법원으로부터 배당을 받을 수 있다.

      론세일 방식은 채권은행으로부터 채권매입 시점부터 등기부등본상에 근저당권부 근질권설정때까지 모든 절차가 투명하게 이뤄지며, 계약이 완료되는 시점에 등기권리증까지 받음으로써 투자에 안정성을 갖추고 있다.

      론세일 방식에 대해서는 예시를 통해 좀 더 구체적으로 알아보도록 하겠다.

      직장인 K씨는 채권매입금액 3억8천만 원에서 원금의 90퍼센트를 질권대출로 받고 실제 투자금액 8천8천만 원을 투자한다고 가정하다.

      이때 배당수익으로 연이자 약 17%에 해당하는 1496만원의 배당수익을 받기로 했다.

      등기부등본상에 근저당권부 근질권으로 투자금액 및 배당수익의 합한 금액을 질권설정함으로써 직장인 K씨의 권리가 확실해 진다

      실제 투자시 채권매입비용 발생한다.

      투자시 발생비용에 대해서는 아래 표와 같다.

      NPL투자사례 자료=엔피엘코리아

      NPL 투자 준비 - 연합인포맥스 이미지 확대보기 NPL투자사례 자료=엔피엘코리아

      NPL 투자시 투자방식으로는 직접투자와 간접투자 방식으로 나눠진다.

      2금융권인 새마을금고나 신협, 단위별 농,수협 및 저축은행의 담보부 NPL은 직접투자 방식으로 거래절차가 투명하고, 투자자에게 근저당권부 근질권설정을 통하여 투자자의 안정성이 높은 직접투자 방식으로 알려져 있다.

      담보부NPL 투자 개요 자료=엔피엘코리아

      이미지 확대보기 담보부NPL 투자 개요 자료=엔피엘코리아

      이 경우 담보부NPL 채권에 대한 모든 권리를 채권은행으로부터 넘겨받게 되며 투자한 물건에 대한 법적 지위를 통해 권리분석이 용이해지고, 제 3자에 비해 우수한 정보를 통해 투자자자산을 관리하는데 강점이 있다.

      특히, NPL투자에서 자산관리회사 역량에 따라 양질의 NPL물건을 다수 보유하여 투자자의 선택폭을 넓힐수있다는 점은 투자시 명심해야 한다.


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